Lote central, plano, regular, com 768m² e ZUC até dez pavimentos — o último disponível na espinha comercial de Alfredo Wagner.
Não há equivalente no centro. Os terrenos vizinhos já foram edificados ou parcelados.
Centro · Alfredo Wagner · SC
O último lote disponível
na melhor rua da cidade.
na melhor rua da cidade.
Um terreno · infinitas possibilidades
Eduardo Motta · Imóveis
Alfredo Wagner · Santa Catarina · 2026
Alfredo Wagner · Santa Catarina
Rua Anitápolis, 384
O último lote do centro
que ainda não foi vendido.
768m² plano, regular, ZUC com até dez pavimentos. Na rua que conduz todo o tráfego da cidade ao centro. Comércio, serviços, residencial ou misto — um endereço com acesso a um mercado serrano de 35 mil habitantes.
01 · Área
768m²
Terreno plano e regular
Centro urbano consolidado
Centro urbano consolidado
02 · Coeficiente
3,5×
ZUC · Uso misto
Até 10 pavimentos
Até 10 pavimentos
03 · População
12k
Habitantes municipais
Área de influência: 35 mil
Área de influência: 35 mil
04 · Testada
25m
Frente para a rua principal
A maior testada do centro
A maior testada do centro
01 · A Tese
Por que este lote,
Por que este lote,
e por que agora.
35 mil habitantes no raio de 45 km. Demanda regional represada, atendida hoje por cidades distantes. Um mercado serrano à espera de quem o ocupe.
Quem se estabelece primeiro neste ponto captura a circulação de toda a sub-região — comércio, serviços ou moradia. Em Alfredo Wagner, este endereço define a próxima década do centro.
ZUC · 10 pavimentos · coeficiente 3,5×. O projeto já está dimensionado pelo próprio Plano Diretor.
Âncora comercial no térreo, torre residencial acima. VGV entre R$ 15M e R$ 26M dependendo do mix. O lote resolve o projeto — falta apenas quem chegue primeiro.
02 · Tour
Do terreno
Do terreno
ao edifício pronto.
03 · Registro Fotográfico
O terreno
O terreno
em detalhe.
Documentação completa — matrícula, planta de quadra, levantamento topográfico — entregue em reunião.
04 · Análise de viabilidade
Três cenários.
Três cenários.
Uma única convergência.
Da operação comercial isolada ao edifício de uso misto em escala plena. Cada cenário abaixo é uma forma de aproveitar o lote, ancorada na mesma vantagem estrutural de localização. Valores em milhões de reais.
Cenário A· Comércio
Operação térrea · Térreo único
768
m² de operação · sem incorporação
A entrada de menor exposição. Comércio ou serviços de grande formato em térreo único de 768m², sem incorporação acima. Modelo simples, capex previsível e zero exposição ao ciclo imobiliário. Captura imediatamente os 35 mil habitantes da área de influência hoje atendidos por Lages, Florianópolis ou Bom Retiro. Ponto de partida num mercado serrano com pouca oferta de mesma escala.
Cenário B· Integração
Comércio + residencial · uso misto
15–18
VGV em milhões + térreo comercial · 6 pavimentos sobre o térreo
O cenário mais eficiente do lote. Térreo comercial de 768m² sob seis pavimentos residenciais, com 24 unidades de 80–95m² em ticket de R$ 480–560 mil. O VGV residencial e a renda do térreo se sustentam no mesmo endereço — modelo ideal para incorporadores e grupos com operação imobiliária. Primeira referência de padrão na serra catarinense, com absorção projetada em 18–24 meses.
Cenário C· Escala plena
Coeficiente máximo · 10 pavimentos
22–26
VGV em milhões · 2.688m² · ZUC em coeficiente máximo
O potencial construtivo no limite do Plano Diretor. Outorga onerosa aplicada, coeficiente 3,5× sobre 768m², dez pavimentos residenciais sobre térreo comercial. Cenário para incorporadores com capacidade técnica de execução em escala. Margem bruta projetada: 32–40%. Único endereço do centro capaz de suportar essa escala num horizonte de dez anos.
Composição · Comércio + Torre
Base Block · Tower Block · Top Block — corte do programa completo
Valor do terreno sob consulta · Proposta e documentação completa apresentadas em reunião
Área de influência · Serra catarinense
Um raio de 45 km.
Um raio de 45 km.
35 mil habitantes ao alcance.
Mapa interativo com os 295 municípios de Santa Catarina. O círculo pontilhado marca o raio de 45 km ao redor de Alfredo Wagner — a área de influência direta que este endereço alcança. Passe o cursor sobre cada município para ver população e distância.
Carregando malha IBGE...
45kmRaio de influência
A partir do centro
A partir do centro
~35kHabitantes no raio
Demanda da serra
Demanda da serra
15Municípios na área
Serra catarinense
Serra catarinense
1Lote disponível
No melhor ponto
No melhor ponto
Perfil de mercado
O endereço por onde
O endereço por onde
a cidade inteira passa.
A Rua Anitápolis é a via que conduz todo o tráfego de Alfredo Wagner ao centro. É a espinha comercial da cidade — onde se concentram o comércio, os serviços e o movimento pedonal que sustentam qualquer operação de rua.
Além dos 9.737 habitantes do município, o terreno alcança uma área de influência de 35 mil pessoas num raio de 45 km — moradores de Rancho Queimado, Anitápolis, Bom Retiro e demais municípios da serra catarinense que convergem para Alfredo Wagner em busca de comércio, serviços e abastecimento.
É a combinação que dá liquidez a um endereço: fluxo local consolidado, demanda regional e o ponto que concentra a circulação diária da cidade. Uma base que serve igualmente a varejo, serviços, um empreendimento residencial ou um edifício de uso misto.
Fonte: IBGE · base municipal SC
O entorno hoje
O comércio que já gira
O comércio que já gira
em volta do terreno.
O lote não está num vazio — está dentro de um ecossistema comercial em operação. No mesmo quarteirão e nas vias imediatas convergem banco, supermercados, restaurantes e varejo. A própria Rua Anitápolis abriga a agência do Banco do Brasil e o varejo da Berlanda, ambos a poucos passos.
Serviços financeiros
- Banco do Brasil · agênciaRua Anitápolis
Varejo
- Berlanda · rede regional±200 m
- Calçados & sapatarias
- Artigos esportivos
Abastecimento
- Superm. H. Beppler
- Supermercado do Zuma
- Casa do Povo
- Supermercado GirassolR. do Comércio
Alimentação
- O Cheff · restauranteRua Anitápolis
- Tempero da Serra
- Recanto Pizzaria
- Churrascaria Kretzer
Levantamento a partir de diretórios públicos (IBGE · SeLiga Alfredo Wagner · cadastros CNPJ) · sujeito a verificação local
Vocação comercial · o que tende a prosperar
Cruzando o perfil da praça — 35 mil habitantes na área de influência, renda concentrada nas classes C/D/E e um turismo serrano em plena expansão — quatro vocações se destacam para este endereço.
Vocação 01 · maior convicção
Varejo popular âncora
Móveis, eletro e material de construção no crediário — o modelo que move as classes C/D/E e que a Berlanda já valida a 200 m. Concorrente de mesma escala só a 45 km: território aberto.
Base 768 m² de térreo · captura 35 mil hab.
Vocação 02 · maior diferenciação
Hotelaria urbana
O turismo da serra está disperso no rural (75–80 cabanas). Falta hospedagem estruturada no centro, na BR-282 — base urbana para o turista de passagem e o turismo de negócios. O gabarito vertical torna o lote raro para esse uso.
Capacidade 40–60 quartos · 3–5 pavimentos
Vocação 03 · fluxo diário
Saúde & serviços
Farmácia de rede ou policlínica (odonto, fisioterapia, exames) — setor resiliente que se beneficia do fluxo de pedestres ao lado do Banco do Brasil e da demanda especializada hoje exportada para Lages e Florianópolis.
Térreo + pavimento de consultórios
Vocação 04 · turista de passagem
Gastronomia & conveniência
Cafeteria ou restaurante com identidade serrana ancorado no centro captura quem passa pela BR-282 rumo à serra. Diferenciação ante o churrasco e a pizza já consolidados na praça.
Térreo · forte sazonalidade turística
O encaixe ideal combina térreo comercial/serviço + torre residencial ou hoteleira — uso misto que monetiza o coeficiente 3,5×
05 · Plano Diretor
ZUC — Zona Urbana
ZUC — Zona Urbana
Consolidada.
Os parâmetros do Plano Diretor Municipal posicionam este terreno como o de maior potencial construtivo livre no centro da cidade. Validação jurídica completa disponível mediante NDA.
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Gabarito base | 8 pav. |
| Gabarito com outorga onerosa | 10 pav. |
| Coeficiente de aproveitamento (misto) | 3,5× |
| Taxa de ocupação máxima | 70% |
| Usos permitidos | Residencial · Misto · Comercial |
| Recuo frontal (Rua Anitápolis) | Exceção especial |
| Área máxima construída | 2.688 m² |
07 · Próximo passo
Resta um endereço assim.
Resta um endereço assim.
O próximo passo é torná-lo seu.
Você já conhece o terreno, os números e o potencial construtivo. O que falta é a decisão — e ela tem prazo: este é o último lote desta dimensão no centro de Alfredo Wagner. Fale comigo pelo WhatsApp para alinharmos valores e condições, agendar a visita ao lote e dar entrada na proposta de aquisição.
Valor do terreno
R$ 3,4 milhões
768 m² · Rua Anitápolis, 384 · Alfredo Wagner/SC
ou fale direto comigo
Eduardo Motta